아파트 전세계약 특약 필수 12가지 총정리

전세 계약을 체결할 때, 표준 계약서만으로 모든 상황을 완벽히 대비하기는 어렵습니다. 최근 전세 사기, 깡통 전세 등의 위험이 증가하면서, 임차인을 보호할 수 있는 '전세 계약 특약'의 중요성이 더 커졌습니다. 전세 계약 특약은 계약이 체결된 후 발생할 수 있는 예기치 않은 상황에 대비할 수 있는 안전장치입니다. 오늘은 여러분이 전세 계약을 체결할 때 반드시 추가해야 할 특약을 소개하고, 그 필요성에 대해서도 설명드리겠습니다. 

아파트 전세계약 특약 필수 12가지

계약금 반환 특약

계약이 해지될 경우, 임대인은 계약금의 두 배를 반환해야 한다는 특약입니다. 이는 임대인이 계약 이행을 신중히 하도록 유도하며, 임차인의 권리를 보호하는 장치가 됩니다.

전세자금 대출 협조 특약

전세자금 대출을 받는 임차인들이 많습니다. 이때, 전세자금 대출이 실행되지 않으면 계약을 진행할 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다. 그렇다면 어떻게 해야 할까요? 전세자금 대출 협조 특약은 임대인이 임차인의 대출 신청에 적극 협조하고, 대출이 불가능할 경우 계약을 해지하고 계약금을 반환하도록 명시하는 특약입니다. 이 특약이 없으면 대출이 불발되었을 때 임차인은 계약 해지와 계약금 반환을 요청하기 어려운 상황에 놓일 수 있습니다.

전세보증금 반환 보증보험 가입 특약

전세 사기와 깡통 전세 등의 위험이 날로 커지고 있습니다. 전세금이 반환되지 않는 상황에 대비할 수 있는 보증보험 가입을 권장하는 특약입니다. 이 특약은 임대인이 임차인의 전세보증보험 가입에 협조해야 하며, 만약 임대목적물의 하자나 문제로 보증보험 가입이 불가능하다면 계약을 해지하고 계약금 및 잔금을 반환해야 한다는 내용을 포함합니다. 이렇게 되면 전세금 반환이 보장되어 임차인의 피해를 예방할 수 있습니다.

 

 

잔금 지급 및 소유권 이전 특약

임대인이 계약을 체결한 후 새로운 권리를 설정하는 것을 방지할 수 있는 특약입니다. 예를 들어, 임대인이 새로운 근저당을 설정하거나 다른 권리를 설정하는 경우, 임차인의 대항력이 약화될 수 있습니다. 이 특약은 임대인이 잔금 지급 및 소유권 이전이 완료될 때까지 임대목적물에 대한 새로운 권리를 설정하지 않겠다고 명시합니다. 이렇게 하면 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 보호할 수 있습니다.

임대인 체납 세금 확인 특약

임대인이 세금을 체납하면, 그로 인해 임차인에게도 예상치 못한 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 체납 세금이 납부되지 않으면 부동산 압류나 매각이 진행될 수 있기 때문입니다. 따라서 임대인은 일체의 체납 세금이 없음을 확인하고, 임차인의 세금 체납 내역을 확인하는 데 협조해야 합니다. 만약 체납 세금이 확인되면 계약을 해지하고, 계약금은 즉시 반환해야 합니다. 이 특약은 임차인이 불필요한 법적 분쟁에 휘말리는 것을 막을 수 있으며, 임대인의 재정 상태를 확인할 수 있는 기회를 제공합니다.

 

 

임대인 변경 시 계약 재작성 특약

임대인이 변경되면, 기존 계약의 효력이 불분명해질 수 있습니다. 새로운 임대인과 기존 계약을 그대로 유지할지, 새로운 조건으로 계약을 다시 체결할지에 대한 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 임대인이 변경될 경우, 새로운 임대인과 기존 계약 조건 그대로 계약서를 다시 작성하는 특약을 추가하는 것이 좋습니다. 이를 통해 계약의 효력을 명확히 하고, 계약이 이행되는 동안 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

임대인의 매매 고지 의무 특약

임대인이 계약 기간 중 임대목적물에 대해 매매 계약을 체결하거나 체결할 예정인 경우, 임차인에게 사전에 서면으로 고지해야 한다는 특약입니다. 임차인은 이 정보를 바탕으로 매매 계약이 진행될 경우 계약을 계속 유지할지, 새로운 임대인과 계약을 체결할지를 결정할 수 있습니다. 매매 고지 의무 특약을 통해 임차인은 새로운 소유자와의 관계를 미리 대비할 수 있으며, 전세 사기의 위험도 줄일 수 있습니다.

전세권 설정 특약

전세권 설정은 임차인의 권리를 강하게 보장하는 장치입니다. 임대인이 임차인의 요청에 따라 전세권 설정 등기에 협조해야 한다는 내용의 특약을 추가할 수 있습니다. 전세권 설정이 완료되면, 임차인은 법적으로 보호받게 되며, 전세금 반환이나 임대인의 재정적인 문제로 발생할 수 있는 위험을 줄일 수 있습니다. 만약 임대인이 전세권 설정에 동의하지 않는다면, '전전세 금지' 또는 '전대차 금지' 특약을 추가하여 전세 계약의 안전성을 확보할 수 있습니다.

 

 

전세보증금 반환 지연 시 지연이자 특약

임대인이 전세 계약 만료일까지 전세보증금을 반환하지 않는 경우, 일정 비율의 지연이자를 지급하도록 하는 특약입니다. 이 특약은 계약 만료일 이후에도 전세금 반환을 지연시키지 않도록 임대인에게 강제력을 부여합니다. 지연이자를 명시하면, 임대인은 보증금을 즉시 반환할 필요성을 더 강하게 인식하게 되며, 임차인은 지연된 금액에 대해 이자를 받을 수 있어 경제적 손실을 최소화할 수 있습니다.

임대인 소유권 이전 등기 금지 특약

임대차 계약 기간 동안 임차인의 동의 없이 임대목적물의 소유권을 타인에게 이전할 수 없다는 특약입니다. 이 특약은 임차인이 예기치 않게 새로운 소유자와의 관계에서 불리한 상황에 처하지 않도록 보호하는 역할을 합니다.

매매계약 체결 시 통지 의무 특약

임대인이 계약 기간 중 매매 계약을 체결할 경우, 7일 이내에 임차인에게 고지해야 한다는 특약입니다. 임차인은 이 정보를 통해 새로운 소유자와의 계약 여부를 미리 결정할 수 있으며, 거주지 문제를 미리 준비할 수 있습니다.

임대인 변경 시 승계 거부권 특약

임차인은 임대인이 변경되면, 새로운 임대인과의 계약을 승계하지 않을 수 있는 권리를 갖습니다. 이 특약은 임차인이 신뢰할 수 없는 새로운 임대인과의 계약을 피할 수 있게 해 줍니다.

 

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